הסמכות להטיל ארנונה נתונה למועצה הנבחרת של הרשות המקומית, הכפופה להסדר הקבוע בסעיף בסעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ”ג-1992 לפיו: “הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס”. כלומר, החיוב בארנונה המוטל על המחזיק בנכס הינו מכפלת שטח הנכס במ”ר בתעריף למ”ר שנקבע על ידי הרשות המקומית בצו הארנונה הרלוונטי.
על כן, בדיקת נכונות סכום החיוב בארנונה מחייבת בחינה של שלושת רכיבי: זהות המחזיק בנכס, שטח הנכס, והתעריף הנקבע בהתאם “לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו”.
אשר לזהות המחזיק, חשוב לבדוק כי מי שמחזיק בנכס בפועל הוא זה שרשום ברשות המקומית בחשבון הארנונה של הנכס. כך למשל, כאשר בעל הנכס משכיר את הנכס לאחר, חשוב להקפיד כי השוכר יירשם כבעל החשבון, אחרת עשוי המשכיר להיות חשוף לתביעה של הרשות לתשלום הארנונה בתקופת השכירות. בעת חילופי שוכרים בנכס, מומלץ לשוכר היוצא לבדוק כי השוכר הנכס נרשם כבעל החשבון במקומו. בהקשר זה, חשוב לזכור כי על בעל החשבון שחדל להחזיק בנכס חלה חובה להודיע על כך לרשות, וזאת על מנת שיוכל להשתחרר מחבותו לשלם את הארנונה.
אשר לשטח הנכס, קיימים מספר שיטות לחישוב השטח. שיטה אחת היא חישוב השטח נטו, כלומר שטח רצפה בלבד, ללא השטח שמתחת לקירות הפנים והחוץ של הנכס. שיטה אחרת היא חישוב השטח ברוטו, כלומר כולל השטח מתחת לקירות הפנים והחוץ. בטווח קיימות שיטות ביניים, כגון שיטה המביאהבחשבון את השטח מתחת לקירות הפנים אך לא מתחת לקירות החוץ, וכן שיטות נוספות, כגון שיטות המביאות בחשבון את החלק היחסי ברכוש המשותף בבניין, ובנוסף שיטות שונות לחשוב שטחי מחסנים, גגות, מרתפים ומרפסות. על כן, מומלץ לבחון את שיטת החישוב בצו הארנונה הרלוונטי, ולבדוק כי שטח המופיע בחשבון הארנונה תואם את השיטה ואת השטח שנמדד בפועל. בהקשר זה, דן בית המשפט העליון בבקשה לאשר תובענה ייצוגית כנגד “שיטת העיגול” הנהוגה ברשויות המקומיות לפיה נהגו הרשויות לעגל את שטחי הנכסים לצורך חישוב הארנונה. כך למשל, אם שטח הנכס הוא 100.04 מ”ר, החיוב בארנונה היה לפי 100 מ”ר; ואם השטח הוא 100.06 מ”ר החיוב היה לפי 101 מ”ר. על פי פסיקת בית המשפט העליון מאפריל 2015 (פס”ד אלעזר עמר), עד 2018 על כל הרשויות המקומיות לחשב את תשלומי הארנונה באופן מדויק, כלומר לא לעגל עוד כלפי מעלה או מטה, אלא לחשב עד לדיוק של שתי ספרות אחרי הנקודה העשרונית. בעקבות כך, צפוי כי בשנתיים הקרובות יבוצעו מדידות של נכסים במרבית הרשויות המקומיות בישראל, וכמעט כל תושב יידרש לפתוח את הנכס שבהחזקתו למודדים שיגיעו מטעם העירייה. הצפי הוא כי במרבית המקרים המדידות יובילו לעלייה בחיובי הארנונה.
הבעייתיות הרבה ביותר כרוכה ברכיב התעריף למ”ר. צווי הארנונה השנתיים של כל רשות מקומית כוללים רשימה ארוכה ומסועפת של סוגי נכסים ותתי סוגים של נכסים, כשתעריפיהם בצדם. כך למשל, צו הארנונה של עיריית תל אביב-יפו מבחין בין שני סיווגים עיקריים: בניינים שמשמשים למגורים ובניינים שאינם משמשים למגורים. הסיווג שעניינו בניינים שאינם משמשים למגורים כולל מספר סיווגי משנה. במסגרת כך, קובע הצו סיווג שיורי, לרבות “משרדים שירותים ומסחר” שבו נקבע תעריף הארנונה לנכסים שאינם משויכים לסיווגים שעבורם נקבעו תעריפים מיוחדים (כגון “בתי מלאכה ומפעלי תעשיה”, “מחסנים”, “בתי תוכנה”, “בנקים”, “בריכות שחייה” ועוד). סך הכול כולל הצו אלפי סיווגים.
המשמעות הכספית של הסיווגים השונים עשויה להסתכם באלפי שקלים לשנה. כך למשל בצו הארנונה לשנת 2016 התעריף בסיווג השיורי לרבות “משרדים שירותים ומסחר” נע בין 250 ₪ למ”ר ובין 366 ₪ למ”ר תלוי באיזור שבו מצוי הנכס, ולעומת זאת התעריף בסיווג של “בתי מלאכה ומפעלי תעשיה” עמד על 160 ₪ למ”ר לנכס ששטחו עד 200 מ”ר. בסקר שערך אגף הכלכלה באיגוד לשכות המסחר, נמצא כי עסקים בתל אביב בענפי המסחר והשירותים, חנויות ומשרדים, משלמים ארנונה הגבוהה ב-40% מהארנונה שמשלמים עסקים בענפי התעשייה והמלאכה.
על כן, הדרך העיקרית להוזיל את החיוב בארנונה הוא בחינת צו הארנונה הרלוונטי ואיתור התעריף הזול ביותר האפשרי שיכול להתאים לשימוש שנעשה בנכס. כך למשל, אם קיים עסק בתל אביב המסווג בסיווג השיורי של “משרדים שירותים ומסחר”, אך מתקיים בו תהליך של יצור כלשהו, ניתן לבדוק האם אפשר לסווגו בתעריף הזול יותר של “בתי מלאכה ומפעלי תעשיה”.
בשנים האחרונות, מסתמנת מגמה בפסיקה של בתי המשפט בענייני ארנונה להתאים את המונחים “בית מלאכה” ו”מפעל תעשייתי”, והמונח “פעילות ייצורית” המתבצעת בהם, למציאות הכלכלית-טכנולוגית המתפתחת. בתי המשפט הכירו בכך, כי עם השנים חלו שינויים מרחקי לכת במציאות הכלכלית-טכנולוגית, ופעולות שנעשו בעבר באמצעות מכונות תעשייתיות גדולות מתבצעות כיום על-ידי מחשבים. כיום, פעילות ייצורית אינה מתקיימת עוד רק בבתי מלאכה מסורתיים ובמפעלי תעשיה המעלים עשן, אלא גם במתכונת “היי-טקית”.מגמה זו באה לידי ביטוי, בין היתר, בהכרה של בתי המשפט במספרות (פס”ד מישל מרסייה) ובמכבסות (פס”ד זהר) כמלאכה ותעשייה. לאחרונה דן בית המשפט העליון בסוגיית סיווגם לצורכי ארנונה של נכסים שבהם מתבצעים תהליכי ייצור דיגיטאלי (בר”מ 1676/15 ברודקאסט וידאו ש.ב בע”מ נ’ מנהל הארנונה בתל אביב-יפו (ניתן ביום 9.6.16). המדובר בבקשת רשות ערעור שהגישה חברת ברודקאסט וידאו ש.ב בע”מ שעיסוקה בהפיכת חומר גלם מצולם לסרט ערוך בטלוויזיה ובקולנוע (פוסט פרודקשן). מנהל הארנונה סיווג את הנכס בסיווג השיורי של “משרדים שירותים ומסחר”. ועדת הערר על קביעת ארנונה כללית ובית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים קבלו את הסיווג וקבעו כי פעילות של פוסט פרודקשן אינה עולה כדי “מלאכה ותעשיה” אלא קרובה יותר במהותה ל”מתן שירותים”. בית המשפט העליון בפסק דינו בערעור הפך את החלטת הערכאות הקודמות וקבע כי פעילות של פוסט פרודקשן מצריכה עבודה טכנולוגית מורכבת המתבצעת באמצעות מכונות ומערכות בעלות שווי רב, וזהו מאפיין “תעשייתי” ולא שירותי.
פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין ברודקאסט עשוי להשליך על תחומי עיסוק נוספים בתחומי ההייטק, ניו מדיה, תקשורת ועוד וממחיש את הצורך לערוך בחינה מקצועית מדוקדקת של רכיבי החיוב בארנונה בהתאם לצו הארנונה הרלוונטי. חשוב לזכור, כי תחום הארנונה הוא תחום מורכב ונתון לפרשנויות רבות, ועל כן עיסוק בו מחייב ידע משפטי וכלכלי רחב. בדיקה על ידי איש מקצוע בקיא ובעל ניסיון פרקטי בתחום עשויה להביא לגילוי טעויות ברכיבי החישוב ולהפחתה משמעותית בסכומי החיוב בארנונה.
ההמלצה היא לפנות לקבלת ייעוץ מקצועי, משפטי וכלכלי, על מנת לבחון את דרכי התקיפה של החיוב. קיימים מספר מסלולי תקיפה שהעיקרי שבהם הוא זה הקבוע בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל”ו – 1976. במסלול זה ניתן להפנות כנגד החיוב טענות עובדתיות כגון: טעויות בסיווג הנכס, בגודלו או בשייכו לאיזור חיוב מסויים. תחילתו של מסלול זה בהגשת השגה למנהל הארנונה תוך 90 יום מיום קבלת ההודעה על התשלום (בדרך כלל במהלך חודש ינואר). על החלטת מנהל האנונה ניתן להגיש ערר לועדת הערר על קביעת ארנונה כללית תוך 30 יום מיום קבלת התשובה להשגה לפי הפרוצדורה להגשת ערר. על ההחלטה בערר ניתן להגיש ערעור מינהלי לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, תוך 45 ימים מיום קבלת ההחלטה בערר. על פסק הדין בערעור המנהלי ניתן להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, בהתאם לפרוצדורה החלה בעניין זה.
טענות אחרות כגון, חיוב רטרואקטיבי, התיישנות החוב, חוסר סבירות של צו הארנונה וחריגה של צו הארנונה מההסדר בחקיקה הראשית מאפשר הגשת עתירה מינהלית לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, וזאת ללא שיהוי ותוך 45 ימים לכל היותר, בהתאם לפרוצדורה החלה בעניין זה.
